事業承継における不動産の活用方法は？メリットや対策について解説

「事業承継で不動産を活用するメリットは？」

「事業承継における不動産の活用方法は？」

事業承継における不動産活用では、自社株評価の引き下げによる相続税圧縮、資産価値向上による財務基盤強化、廃業コストの削減といった効果が期待できます。

今回は、「事業承継で不動産を活用するメリット」や「不動産を活用した事業承継対策」などについて詳しく解説していきます。

これから事業承継対策を検討している経営者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

事業承継における不動産とは

事業承継において不動産は、会社の資産構成と資金調達力を左右する中核資産で、承継計画の成否に直結します。

とくに「何が不動産に当たるか」は評価・税務に影響するため、定義を押さえることが重要です。

民法は不動産を「土地およびその定着物」と定義しています。

土地及びその定着物は、不動産とする
引用：民法第86条第1項

上記の定義を踏まえると、承継の実務は所有主体で取り扱いが分かれます。

会社名義の不動産は、株式の移転により支配が後継者へ移る間接承継が基本で、個々の不動産の名義変更や登録免許税は通常不要です。

一方、経営者個人が所有する不動産は、相続や贈与・売買などで名義を直接移す必要があり、相続税・贈与税や登録免許税などの負担が発生し得ます。

したがって、誰の名義で保有しているかを早期に整理し、評価・税務・登記の観点から最適な承継スキームを設計することが重要です。

事業承継で不動産を活用するメリット

事業承継で不動産を活用するメリットは以下の通りです。

不動産を事業承継に活用することで、相続税の大幅な軽減、企業価値の向上、そして将来的な廃業リスクへの対策まで、メリットを得ることができます。

これらの手法を適切に組み合わせることで、初心者でも効果的な事業承継対策を実現することが可能です。

それでは上記のメリットについて詳しく解説します。

自社株評価の引き下げで相続税負担を圧縮できる

不動産を活用すれば自社株評価を抑え、結果として相続税負担の圧縮が期待できます。

自社株は評価額が高いほど税額が増えますが、土地・建物は一般に路線価や固定資産税評価など時価より低い指標で評価されやすく、純資産価額方式の株価を押し下げやすいからです。

とくに賃貸用不動産は、要件を満たせば土地は貸家建付地、建物は貸家として評価減の適用対象になり得ます。

なお「購入後3年経過」は要件ではなく、判定は相続時点の賃貸実態などに基づきます。

このため、事業承継を見据えて不動産の保有・活用方針を設計し、純資産と自社株評価を段階的にコントロールすることが有効です。

資産価値の増加と財務基盤の強化

不動産を活用した事業承継は、資産価値を高めながら財務基盤も強化できる優れた方法です。

企業が不動産を所有することで、資産全体の価値が向上し、金融機関の信用力も増します。

不動産は担保としても利用できるため、事業承継後の資金調達がしやすくなります。

活用方法	効果
不動産の保有	企業価値・信用力アップ
賃貸運用	毎月の安定収入 資金繰りの安定
不動産の売却	まとまった資金確保
不動産価値上昇	資産価値増加 将来のキャピタルゲイン

不動産は長期的に収益を生む資産であり、経済変動に対するリスクヘッジとして機能します。

また、不動産を所有することで担保価値が向上し、金融機関からの融資を受けやすくなるため、事業運営の資金調達が円滑になります。

不動産を会社ごと売却・譲渡することで廃業コストを抑えられる

廃業を選ぶと、設備・在庫の処分や原状回復、官報公告・清算登記といった手続費用、従業員対応まで、まとまったコストが発生します。

対して、不動産M&Aで「会社ごと」第三者へ承継（株式譲渡等）する場合は、事業・人材・契約を引き継ぐため、清算に伴う多くの手間や費用を回避・圧縮できます。

廃業コスト

項目	通常の廃業
設備・在庫処分費	数百万円～数千万円
原状回復費	賃貸物件の場合発生
官報公告費用	約3～4万円
登記手続き費用	約4万円
従業員解雇手続き	解雇手当等が発生

不動産を持つ企業の出口として、廃業に比べコスト・時間・雇用維持の面で有利になりやすいのが株式譲渡です。

準備段階でのバリュエーション、契約・税務・不動産の各専門家連携が成功の鍵になります。

不動産を活用した事業承継対策

不動産を活用した事業承継対策で評価額引き下げや税負担軽減を図る方法は、以下の通りです。

対策	概要	効果
事前の不動産購入	事業承継前に不動産を購入し、現金を土地・建物に変換	自社株評価額の引き下げ
不動産評価の見直し	土地の形状・汚染・周辺環境を考慮した適正評価	評価額の大幅減額
小規模宅地等の特例	事業用宅地の相続税評価額を最大80%減額	相続税負担の大幅軽減
少額減価償却資産の特例	30万円未満の設備を年間300万円まで即時経費計上	利益圧縮による株価評価額引き下げ

それぞれの特徴を解説していきます。

事業承継の前に不動産を購入する

事業承継を見据えて現金を不動産に振り替えると、自社株評価や保有資産の評価額を抑えられる可能性があります。

理由は評価方法の違いにあり、土地は相続時点で路線価（または倍率方式）、建物は固定資産税評価額を基準に算定されるため、一般に時価（実勢価格）の約7～8割程度で評価されやすいからです。

項目	現金保有の場合	不動産購入の場合
実勢価格（購入価格）	1,000万円	1,000万円
相続税評価額	1,000万円	700～800万円
評価額の減少効果	なし	200～300万円減
減少率	0%	20～30%

なお、土地・建物の評価は取得時期ではなく「相続時点」の基準で行われます。

賃貸用不動産について追加の評価減（貸家建付地・貸家）を狙う場合は、相続時点で賃貸実態等の要件を満たしているかがポイントです。

もっとも、物件特性や地域によっては路線価が実勢価格を上回る、取得費用・借入の影響で効果が薄れる等の例外もあるため、事前にシミュレーションのうえ計画的に進めることが重要です。

不動産の評価見直し

不動産の評価見直しで事業承継の税負担を大幅軽減できます。

不動産評価の見直しが税負担軽減に効果的な理由は、適正な評価により評価額を下げられるためです。

多くの企業では、帳簿価格と実際の相場が大きく異なるケースがあり、地価の下落や土壌汚染の影響を考慮していない過大評価が生じています。

上記の要因を適切に反映させることで、自社株評価や所有財産評価額の引き下げが実現できます。

評価減額要因	具体例
土地の形状	いびつな形状の土地
土壌汚染	有害物質による汚染
不整形地	三角地や旗竿地
周辺環境	騒音・悪臭の影響

例えば、土地の形状が正方形や長方形でない不整形地は利用価値が低く評価されるため、大幅な減額が期待できます。

また、土壌汚染が確認された場合、除染費用や利用制限により評価額が著しく下がる可能性があります。

このように、適切な評価により税負担を軽減し、円滑な事業承継を実現できます。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、一定の宅地等を相続する場合に、相続税の課税価格を大幅に減額できる制度です。

個人事業主で土地を承継する場合や、会社経営者で個人所有の土地を承継する場合に活用されます。

相続税の減額割合は宅地の用途により50～80％の違いがあり、また宅地の利用区分に応じて限度面積が設定されています。

対象となる宅地等の種類

宅地の種類	限度面積	減額割合	主な要件
特定居住用宅地等	330㎡	80％	被相続人の自宅として使用していた土地
特定事業用宅地等	400㎡	80％	貸付事業以外の事業用の土地
特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80％	同族会社の事業用に貸し付けていた土地
貸付事業用宅地等	200㎡	50％	不動産賃貸業等に使用していた土地

特定事業用宅地等を相続する場合、以下の要件を満たす必要があります。

• 事業承継要件: 被相続人の事業を相続税申告期限まで引き継ぎ、その期限まで事業を営んでいること
• 保有継続要件: 該当する宅地等を相続税申告期限まで保有していること

平成31年4月1日以降の相続では、相続開始前3年以内に新たに事業用に供された宅地等は原則として適用対象外となります。ただし、一定規模以上の事業を行っていた場合は、この制限から除外される場合があります。

小規模宅地等の特例を活用することにより、事業承継に伴う相続税負担を大幅に軽減でき、事業用土地を売却せずに済むため、円滑な事業承継が可能となります。

少額減価償却資産の特例

少額減価償却資産の特例は、中小企業者等が取得価額30万円未満の減価償却資産を購入した場合、年間300万円まで即時に全額を経費として計上できる制度です。

設備投資により経費を増加させることで、類似業種比準価額で株式を評価する際の利益を圧縮し、結果として株価評価額の引き下げにつながります。

項目	内容	効果
対象資産	取得価額30万円未満の減価償却資産	即時経費計上
限度額	年間300万円まで	利益圧縮効果
適用法人	青色申告の中小企業者等（従業員500人以下）	節税効果
株価影響	類似業種比準価額方式で利益減少	評価額引き下げ

不動産を購入した際の備品や設備投資で本特例を活用すると、類似業種比準価額による株式評価時の株価引き下げ効果が得られます。

設備投資により費用を増加させることで、利益金額が減少し、結果として株価評価額が下がるためです。

このように、少額減価償却資産の特例は、不動産を活用した事業承継対策において、直接的な税負担軽減だけでなく、株価評価額の引き下げにも寄与する優れた制度です。

不動産を活用した事業承継対策の注意点

不動産を活用した事業承継は、多くの企業経営者にとって有効な対策手法として注目されていますが、実施前に把握しておくべき重要な注意点があります。

計画を立てずに進めてしまうと、期待していた節税効果が得られなかったり、後継者に予想以上の負担をかけてしまう結果になりかねません。

借入金の引き継ぎや不動産価格の変動リスクなど、承継後の経営に直接影響する要素も多く、事前のリスクへの対策が必要です。

不動産価格が下落する可能性もある

購入した不動産の価格が下落する可能性があることを十分に理解しておく必要があります。

事業承継を前後して不動産価格が大きく下落した場合、不動産購入によって得られるメリットよりも価格下落による損失の方が大きくなるケースがあるため注意が必要です。

特に事業承継後に売却を検討している場合は、このリスクが直接的な損失につながる可能性が高くなります。

不動産価格の下落リスクの対策

対策	効果	注意点
都市部物件の選択	価格下落リスクの軽減	初期投資額が高額になる場合がある
本業関連不動産の購入	事業の安定性確保	事業用途に制限される場合がある
立地条件の重視	賃貸需要の安定確保	立地調査に時間とコストが必要

不動産の価格推移や事業承継への影響は専門的な知識が必要なため、不動産会社や不動産鑑定士、税理士などの専門家にアドバイスを受けながら適切な物件を選ぶことがおすすめです。

また、市場分析に長けた専門家の洞察を活用することで、価格変動に対するリスク管理を効果的に実施できます。

相続税や贈与税等の税負担が発生する場合がある

不動産を活用した事業承継では、相続税や贈与税の負担が発生する可能性があります。

事業承継において相続税や贈与税が発生するのは、承継する資産の評価額に基づいて税額が計算されるためです。

特に不動産を多く含む事業資産の場合、その評価額によっては税負担が予想以上に大きくなるリスクがあります。

相続税は累進課税制度が適用され、取得金額が大きいほど税率も高くなり、最大55％まで課税される可能性があります。

贈与税についても同様で、贈与額に応じて段階的に課税され、相続税よりも高い税率が適用される場合があります。

借り入れは後継者に引き継がれる

事業承継において、企業の資産だけでなく負債も引き継ぐのが基本原則です。

法人契約の借り入れは会社名義で行われているため、経営権を承継する後継者に自動的に引き継がれます。

承継方法	借り入れ引き継ぎ	個人保証の扱い
親族内承継	原則として承継	後継者が追加で保証人となるケースが多い
従業員承継	原則として承継	新旧経営者の二重保証になることが多い
M&A承継	原則として承継	買収側の判断により決定

不動産投資の借り入れを引き継ぐことで、後継者は以下のような重大なリスクを背負うことになります。

• 個人保証の負担：金融機関から後継者への個人保証の追加を求められる
• 一括返済要求のリスク：事業承継後に金融機関が融資姿勢を急変させ、借入金の即座な全額返済を求める可能性がある
• 経営判断への制約：多額の債務が経営の自由度を制限し、積極的な事業展開が困難になる

個人保証がある借り入れは後継者に引き継がれるため、その点を嫌う後継者も少なくありません。

そのため、借り入れをする場合には事前に後継者の同意を得ることが重要です。

不動産を活用した事業承継に関するよくある質問

不動産を活用した事業承継に関するよくある質問を紹介します。

事業承継における不動産の活用方法のまとめ

事業承継時に不動産を活用することで、自社株評価額の引き下げによる相続税等の負担軽減、資産価値の向上、企業の信用力・財務基盤の強化など、多くのメリットが期待できます。

不動産は現金よりも評価額が低くなりやすく、賃貸運用や売却による運営資金確保、事業廃止時のコスト削減も可能です。

さらに、小規模宅地等の特例や少額減価償却資産の特例などの制度を活用すれば、事業承継時の節税効果が高まります。

一方で、不動産価格の下落リスクや税負担の発生、借入金の承継など、事前に把握しておくべき注意点もあります。

計画を立てずに進めてしまうと、期待した効果が得られなかったり、後継者に負担が残ることもあるため、専門家と十分に相談しながら進めることが重要です。

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